ぬりかえDr.トピックス

こんにちは！ぬりかえDr.くんです。

2025年4月に従来の「4号特例」が大きく見直されました。これにより、これまで簡略化されていた木造住宅のリフォームやリノベーションにも、確認申請が必要となるケースが大幅に増えています。

8月、9月のコラムに続き、4号特例の変更による具体的な影響を紹介します。

「4号特例」の縮小により、リフォームであっても規模や内容によっては建築確認申請が必須となります。例えば次のようなケースです。

・屋根や外壁の改修で、構造材（梁や柱など）を大きく入れ替える場合
・間取りを全面的に変更し、壁や床を大規模に撤去・新設する場合
・スケルトンリフォームのように骨組みを残してすべてを刷新する場合

このような工事では耐震性や省エネ性能の審査が行われ、従来よりも工期が長くなる可能性があります。自治体の審査を経ることで、設計の自由度が下がる点も注意が必要です。

一方で、キッチンや浴室などの水まわり設備交換、壁紙や床材の張り替え、屋根材を既存の下地を活かしてかぶせる「カバー工法」などは構造に影響しないため、原則として確認申請は不要です。ただし「屋根の葺き替え工事でも、下地の梁まで補強する場合は対象になる」など、判断は工事内容によって変わります。必ず施工業者を通じて、自治体の建築指導課などに確認してもらうことが大切です。

もうひとつ重要な変更が「違法建築物の扱い」です。従来は、建ぺい率オーバーや接道義務違反などの状態でも、そのままリフォームができてしまうケースがありました。ところが今回の法改正後は、「違法状態を解消しなければリフォームできない」というルールが徹底されました。

例えば、容積率を超過した増築部分を抱える建物や、幅員4m未満の道路にしか接していない物件などは、そのままでは確認申請が下りません。適法化のために一部を減築する、あるいは耐震補強計画を立て直すなど、追加の工事や設計変更が必要になることがあります。中古住をリフォーム前提で購入する際は、購入前の段階から「適法建築物か？」仮に違法建築だった場合は「適法化できるのか？」について必ず確認しましょう。

不動産投資で人気を集めてきた「再建築不可物件」も、今回の改正で状況が変わりました。再建築不可物件は取引価格が安いため、フルリノベーションして賃貸や転売で高利回りを狙えるとされてきました。しかし、主要構造部に関わる大規模改修や増築には厳しい制限がかかりやすくなっています。自治体が「安全確保が難しい」と判断すれば、耐震補強工事や大幅な改修そのものを認めない可能性もあります。結果として、想定していたリノベーションが実現できず、資産価値が上がらないというリスクがあります。

安易に手を出さず、「建築基準法上どこまで改修できるのか」を事前に専門家に相談することが不可欠です。

4号特例の縮小により、リフォームやリノベーションでは「建築確認申請に対応できるかどうか」が施工業者選びの重要な基準になりました。確認申請には高度な知識が必要であり、経験が少ない業者では対応できない場合があります。また、申請手続きには時間と費用がかかるため、工期や総予算を事前にしっかり見積もる必要があります。申請に不慣れな業者に依頼すると、計画のやり直しや余分なコストが発生することもあるため注意が必要です。

阪神佐藤興産では、外壁塗装やリノベーションをはじめ、確認申請が必要な工事・不要な工事の見極めから資料作成、行政手続きまでワンストップで対応可能です。大阪・神戸など関西圏でリフォームを検討される方は、ぜひお気軽にご相談ください。